Styrelsens ekonomiska redovisning
Brf Stormen föreningsstämma 2025 – Styrelsens komplettering till årsredovisningen 2024 avseende ekonomi 2025-03-12
Införandet av K3 som redovisningsregelverk
Idag finns det två olika redovisningsregelverk för en bostadsrättsförening att välja mellan, K2 eller K3. För att det ska bli tydligare och enklare att jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra vill man införa samma regelverk vilket innebär att avskrivningarna görs enligt samma princip i alla föreningar. Från och med årsredovisningen för 2024 har Brf Stormen övergått från K2 till K3.
Vad är skillnaden mellan K2 och K3?
K2 är ett förenklat regelverk avsett för mindre föreningar och företag med enklare förhållanden. I K2 redovisas fastigheten som en enda tillgång och hela fastigheten skrivs av jämnt fördelat över sin livslängd. Om byggnaden är tänkt att stå i hundra år, skrivs en hundradel av varje år. Om man renoverar fasaden ett år, belastar hela den kostnaden det årets resultat.
K3 tillämpar så kallad komponentavskrivning. Det innebär att byggnaden delas upp i sina olika komponenter såsom fasad, tak och fönster, som skrivs av enligt sin livslängd. Om man renoverar fasaden görs en ny avskrivningsplan, och kostnaden för fasadrenoveringen delas upp på nyttjandeperioden. Med K3 som redovisningsregelverk sprids kostnaden ut över flera år och resultatet blir jämnare år från år.
Vad händer med resultatet om föreningen ändrar från K2 till K3?
Efter bytet till K3 kan ofta själva avskrivningarna bli högre, vilket innebär att de kommande årens resultatet kan bli sämre. Men det man undviker är topparna och dalarna i resultatet för enskilda år, vilket blir fallet med K2 då kostnaden för en underhållsåtgärd i K2 tas direkt på resultatet. K3 gör att de medlemmar som råkar bo i föreningen just det året då en större renovering görs inte blir drabbade av hela kostnaden, utan kostnaden fördelas ut under en längre period.
Fördelarna med redovisningsregelverket K3
Utöver att K3-regelverket ger en mer rättvisande bild av föreningsekonomin, jämnar det ut ekonomins toppar och dalar och ger också en ökad tydlighet i den ekonomiska planeringen. Det är dessutom en fördel då det är många intressenter som är intresserade av bostadsrättsföreningens årsredovisning, såsom mäklare, spekulanter och banker. Det blir enklare för dessa att jämföra bostadsrättsföreningens ekonomi med andra föreningar.
Sammanfattning av ekonomin 2024
Grundläggande uppdraget för styrelsen och föreningen är att våra fastigheter förvaltas och vårdas för att vara långsiktigt hållbara.
Föreningens totala omsättning är drygt 10 000 000 kronor 2025.
Huvuddelen av föreningens inkomster består av de varje månad inkommande månadsavgifterna.
Utgifterna för föreningen består av löpande underhåll och tjänster samt betalning av amortering och ränta på banklån förorsakade av långsiktiga investeringar, vilket framgår av årsredovisningen.
Tidigare investeringar i bergvärme, tak, solceller mm, den under 2024 gjorda balkongrenoveringen och det under 2025 upphandlade fönsterbytet är långsiktiga investeringar som medför att föreningens lånekostnader ökar.
Föreningens likviditet har varit god, men våra planer att bygga upp en högre likviditet har fått stå tillbaka för att möta de höjda kostnader vi fått.
Föreningens ekonomi är stabil trots de förhållanden som har varit och är. Omvärldsförändringar med kraftig inflation och avgiftshöjningar som kraftiga höjningar av räntenivåer och räntekostnaderna och höjt elpris är kostnadshöjningar varken vi eller andra bostadsrättsföreningar rår på utan att göra avgiftshöjningar.
Under tre år fram till 2022 gjordes inga avgiftshöjningar, men en avgiftshöjning med 10 % gjordes från och med 1 juli 2023 och en ny höjning 1 juli 2024 på 10 %. En ytterligare avgiftshöjning kommer att genomföras under 2025.
Nuläge och framtid
För framtiden finns stor osäkerhet om ekonomi och kostnader beroende på den påverkan och osäkerhet som finns i hela den europeiska ekonomin på grund av Rysslands invasion av Ukraina och USA:s ekonomiska politik.
Föreningens banklån har under året ökat och uppgick vid utgången av 2024 till 38 753 940 kronor. Föreningen amorterade 2024 1 182 312 kronor.
Lånekostnaden beräknas öka under 2025 med 10 000 000 kronor till beräknat totalt 48 000 000 kronor i lån i slutet av 2025. Höjda lånekostnader medför höjda amorterings- och räntekostnader och avgiftshöjningar.
2024 uppgick föreningens amorterings- och räntekostnad till 2 763 125 kronor. Kostnaden beräknas 2025 överstiga 3 000 000 kronor.
Efter 2025 är planeringen att några nya kostsamma investeringar inte behöver göras under de närmaste åren. Istället får föreningen lägga mer kraft på att förvalta gjorda investeringar och amortera och betala räntor på föreningens lån.
Bedömning av ekonomin
Nytt från förra året är att alla bostadsrättsföreningar ska inkludera sju nya nyckeltal i sina år. Detta för att det ska bli enklare att få en bild över föreningens ekonomi och kunna jämföra olika föreningar med varandra.
Av lagstiftningen framgår att fem olika nyckeltal ska presenteras och därtill att det ska finnas en kassaflödesanalys. I de fall där föreningen går med förlust ska föreningen också beskriva vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Därtill kommer två nyckeltal som har formen av allmänna råd. Nyckeltalen finns i årsredovisningen.
SBAB har tagit fram en ”lathund” som ger en möjlighet att jämföra ekonomi med andra föreningars. Lathunden presenteras nedan, liksom Brf Stormens siffror.
Nyckeltal Bra värde Okej värde Titta närmare på varför
(siffror inom parentes 2023)
Skuldsättning/kvm <5.000 kr 5.000-10.000 kr >10.000 kr
Brf Stormen 2024 2.966 kr (2.576 kr)
Skuldsättning/kvm BR <5.000 kr 5.000-10.000 kr >10.000 kr
Brf Stormen 2024 2.942 kr (2.598 kr)
Sparande/kvm >250 kr 150-250 kr <150 kr
Brf Stormen 2024 (195 kr) 134
Energikostnad/kvm <200 kr 200-250 kr >250 kr
Brf Stormen 2024 164 kr (140 kr)
Årsavgift/kvm BR <800 kr 800-1.000 kr >1.000 kr
Brf Stormen 2024 681 kr (646 kr)
Räntekänslighet <6 % 6-10 % >10 %
Brf Stormen 2024 4,36 (4,02)
Årsavgifter i % av rörelseintäkterna <80 % titta närmare på de andra intäkternas ursprung och långsiktighet
Brf Stormen 2024 94 % (88,4%)
Kassaflödesanalys och användande av årets vinst finns kommenterade i bokslutet.
Som framgår ovan ligger Brf Stormen genomgående på vad SBAB betecknar som Bra värde, Undantaget är sparande, där föreningen i år ligger på Titta närmare på varför-värde. Sparande är en post som är svår att bedöma när föreningen är mitt i en period då nya lånade pengar kommer in.
Uppdaterad 2025-11-09